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DJE Real Estate P: eine Depotleiche weniger!

Letzte Aktualisierung: 20.07.2021.

Anfang März hatte ich bereits an gleicher Stelle zum SEB ImmoInvest geschrieben. Aus der Zeit vor der Finanzkrise habe ich allerdings auch noch ein paar Anteile des ebenfalls in Abwicklung befindlichen Dach-Immobilienfonds DJE Real Estate P. Dieser soll doch nun tatsächlich bis Mitte 2021 vollständig aufgelöst werden.

Auf die Sinnhaftigkeit des Kaufs eines Dach-Immobilienfonds möchte ich hier nicht weiter eingehen, aber ich war jung und … Auf der Produktseite des DJE Real Estate (siehe unter „Downloads“) heißt es zum aktuellen Stand der Liquidation:

Vor dem Hintergrund der geplanten finalen Auflösung des DJE Real Estate im Laufe des ersten Halbjahres 2021 haben wir beschlossen, keine Ausschüttung in 2020 vorzunehmen. Der reibungslose Ablauf der Liquidation ist von verschiedenen Faktoren abhängig, auf die wir nur begrenzten Einfluss haben. Wir sind jedoch zuversichtlich, die Liquidation bis zum 30.06.2021 abzuschließen zu können und den entsprechenden Liquidationserlös an die Anteilinhaber auszukehren. Weitere Informationen werden wir zu gegebener Zeit kommunizieren.

Anmerkung: Diese Ankündigung gilt auch, obwohl nicht explizit erwähnt, nicht nur für die Anteilklassen R und I, sondern auch für die Eigner der P-Tranche des Fonds.

Fast alle Zielfonds veräußert

Und tatsächlich, schaut man sich das tagesaktuelle Factsheet vom 9. März 2021 an, sieht man, dass der Fonds mittlerweile mehr als 96 Prozent des Fondsvermögens als Kassenbestand hält. Ende Februar betrug der Kassenbestand noch knapp 71 Prozent. Das heißt, unter anderem hat der (Dach-)Fonds seine Anteile an den (Ziel-)Fonds

  • AXA Immosolutions
  • DEGI German Business
  • DEGI Global Business
  • SEB ImmoPortfolio Target Return
  • TMW Immobilien Weltfonds
  • Warburg Henderson Deutsch N1
  • Warburg Henderson Multinational
  • Morgan Stanley P2 Value

zu liquidieren vermocht.

Wie der Dachfonds sich seiner Zielfonds entledigt hat …

Die spannenden Frage: Die Zielfonds wie etwa der SEB Immoportfolio Target Return sind Stand heute ja noch nicht vollständig liquidiert, zum Teil wird dies noch Jahre dauern. Wie ist der Fonds also seine Anteile losgeworden? Womöglich gar verkauft, anlegerunfreundlich mit einem Abschlag zum Net Asset Value (NAV) …? Ich habe die Gelegenheit genutzt und direkt bei der DJE Kapital AG nachgefragt. Hier die Antwort:

… ein Verkauf über die Börse ist in der Höhe unseres Bestandes nicht möglich, da hier meist von den Maklern nur für wenig Stücke Preise gestellt werden und ein solcher Verkauf über die Börse zu einem noch höheren Abschlag führen würde. Die Fondsanteile werden an einen Investor zu einem marktüblichen Preis verkauft. Die Zielinvestments (Anmerkung des Veranlagers: gemeint sind die Immobilien) dieser Fonds sind komplett liquidiert, die finale Auflösung könnte jedoch noch bis zum Jahr 2027 dauern, daher haben wir uns für diesen Weg entschieden, um den DJE Real Estate final liquidieren zu können.

Ich denke, damit werden die meisten Anleger leben können. Wäre natürlich interessant zu erfahren, wer denn wohl der genannte Investor ist? Die CAUSA Verwaltungs GmbH aus München? Die CS Realwerte Aktiengesellschaft, für die die „Verwertung“ der alten Immobilienfondsanteile das Geschäftsmodell ist?

Die Antwort der DJE Kapital AG habe ich übrigens ca. eine halbe Stunde nach meiner Anfrage per E-Mail bekommen. Das hat mich äußert positiv überrascht!

Jetzt noch einsteigen und den Abschlag zum NAV nutzen?

Der aktuelle NAV (Rücknahmepreis) des DJE Real Estate P beträgt jedenfalls 0,18 Euro. Der aktuelle (Brief)Kurs liegt aber mittlerweile ebenfalls sehr dicht am NAV. Anders als bei den meisten anderen, in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds ist der Abschlag zum NAV quasi inexistent. Wer anderswo einen besseren Briefkurs bekommen sollte (ich habe heute, am 10. März 2021, mal bei der Onvista Bank geschaut), kann mich das gerne wissen lassen …

Wer auf die Idee kommt, noch Fondsanteile zu kaufen, um dann von dem zu erwartenden, höheren Liquidationserlös zu profitieren, der hat die Rechnung aber wahrscheinlich ohnehin ohne den Wirt gemacht. Der Wirt wäre in diesem Fall die (mangelnde) Liquidität dieses Titels. Kein Wunder bei einem Restvermögen von knapp über 5 Mio. Euro über alle Fondstranchen.

Wenn ich gerade mal 400 oder meinetwegen 2.000 Anteile des Fonds erhalten kann, dann macht der Kauf wohl nicht wirklich Sinn … 2.000 Anteile x 0,01 (als Differenz von Kurs zu NAV) wären z.B. gerade mal ein Gewinn von 20,- Euro, ohne Kaufkosten, und noch vor Steuern, versteht sich 😉

Hurra, ein Depotzombie weniger!

Auch wenn hier nicht mehr viel zu holen ist, freue ich mich natürlich dennoch über die bevorstehende Auflösung des Fonds. Vor allen über den bis Sommer bei mir zu erwartenden Geldsegen von 51 Anteilen x ca. 0,18 Euro … ;-))

Spätestens dann werde ich auch mal einen Kassensturz machen. Mal sehen, ob bzw. was mich das Abenteuer „offene Immobilienfonds“ letztlich gekostet hat.

In den Jahren 2010 bis 2015 mussten 18 einst offene Immobilien-Publikumsfonds in die Abwicklung gehen. Einen schönen Überblick, wie weit die Abwicklung der Fonds jeweils gediegen ist, findet Ihr bei FONDS professionell.

Endgültige Liquidation im Juli 2021

Mit Valuta-Tag 19. Juli hat mir meine Depotbank, die comdirect, doch tatsächlich 10,89 Euro überwiesen. Das ist mehr, als ich erwartet hatte 🙂

Schauen wir uns mal die Zahlen an: pro Anteil gab es einen Liquidationserlös von 0,1810 Euro für die Eigner der (für private Anleger relevanten) Anteilklasse P (ISIN LU0188853955; WKN: A0B9GC). Macht in meinem Fall bei 51 Anteilen sagenhafte 9,23 Euro …

Wie kommt es nun zu dieser Differenz zu den ausgezahlten 10,89 Euro? Diese erklärt sich duch eine zusätzliche Steuererstattung (KESt. und Soli) von 1,66 Euro. Ich muss zugeben: mit der habe ich nicht gerechnet!

(Neu-)Regelung des § 17 InvStG

Hätte man also doch noch groß einsteigen sollen, um sich die Steuererstattung zu sichern?

Ich denke nicht, denn der Gesetzgeber hat dem durch die (Neu-)Regelung des § 17 InvStG im Rahmen des Jahressteuergesetz 2019 einen Riegel vorgeschoben. Die comdirect schreibt dazu:

… mit diesem Schreiben möchten wir Sie über die Besteuerung von Ausschüttungen für in Abwicklung befindliche Investmentfonds aus 2020 informieren. Geregelt wir diese Besteuerung durch §17 des Investmentsteuergesetzes (InvStG). Hieraus geht hervor, dass Ausschüttungen eines Kalenderjahres insoweit als steuerfreie Kapitalrückzahlung gelten, wie der letzte in diesem Kalenderjahr festgesetzte Rücknahmepreis die fortgeführten Anschaffungskosten unterschreitet.
Dieses Vorgehen findet erstmalig in 2021 für 2020 Anwendung und unterscheidet sich erheblich von der Abwicklung vergangener Jahre …

Die genaue Berechnung ist relativ kompliziert, da die Depotbank hierzu alle vorherigen Abrechnungen berücksichtigen muss. Zur Ermittlung der „fortgeführten Anschaffungskosten“ sind die tatsächlichen Anschaffungskosten oder, bei „bestandsgeschützten Alt-Anteilen“ (also vor 2009 erworbenen Investmentanteilen), die fiktiven Anschaffungskosten um die steuerfreien Kapitalrückzahlungen zu mindern. Bei betrieblichen Anlegern sind zusätzlich auch noch Teilwertabschreibungen und Teilwertzuschreibungen zu beachten. Insofern hat mir die comdirect auch schon angedroht, die Jahressteuerbescheinigung für 2020 erst mit Verzögerung zu übermitteln (ich habe ja auch noch den SEB ImmoInvest im Bestand):

… Die Umsetzung des Verfahrens verursacht einen erhöhten Aufwand bei uns und konnte aufgrund der Komplexität noch nicht abgeschlossen werden.
Unsere Auswertung hat ergeben, dass Bestände von Ihnen ebenfalls betroffen sind. Die Neuabrechnung und ggf. Erstattung von Kapitalertragsteuer, Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer in diesem Jahr wird voraussichtlich erst im Juli stattfinden.
Da die Korrektur Einfluss auf die Zahlen in Ihrer Jahressteuerbescheinigung (JStB) haben kann, können wir die JStB 2020 erst nach der Durchführung der Berechnung des steuerfreien Anteils dieser Ausschüttungen erstellen.

Ich habe allerdings auch schon gehört, dass andere Depotbanken da schneller seien … Ziel des Gesetzgebers war es jedenfalls, die „Leichenfledderer“ der in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds nicht auch noch steuerlich zu begünstigen. Aufgrund der Komplexität der Berechnung freut sich darüber hinaus die Zunft der Steuerberater über zusätzliches Arbeitsaufkommen …

Persönliches Fazit

Die Sinnhaftigkeit der Anlage in einen derartigen Immobilien-Dachfonds habe ich ja bereits zu Beginn des Beitrags bezweifelt. Persönlich habe ich, im Zeitraum zwischen Anfang 2007 und 2021, ein Minus von ca. 25 Prozent gemacht. Vor Steuern, und nominal, ohne Berücksichtigung der Inflation, versteht sich. Von wegen Betongold. Nicht so schön. Zum Glück war mein damals investiertes Kapital recht überschaubar.

Die genaue Verlusthöhe ist natürlich vom Zeitpunkt des Einstiegs abhängig. Meiner war da eher ungünstig gewählt, da es ja bald danach mit der Finanzkrise losging. Nach meinem Erstkauf wurden ein paar Jahre lang, bis 2011, jegliche Ausschüttungen im gleichen Fonds wiederangelegt. Hätte ich dies nicht so praktiziert, sähe das Resümee natürlich etwas besser aus. Seit Ende 2011 wurde der Fonds dann abgewickelt und die erzielten Verkaufserlöse nach und nach ausgeschüttet, 10 lange Jahre lang …

Bild von PublicDomainPictures auf Pixabay


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