Aktuelles Kaufangebot für Anteile am SEB ImmoInvest

Letzte Aktualisierung: 29.03.2021.

Gehörst Du zu den bemitleidenswerten Zeitgenossen, die noch aus der Zeit vor der Finanzkrise Anteile von in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds halten? Ich schon: den seinerzeit hochgelobten SEB ImmoInvest. Über meine Depotbank, in diesem Fall die comdirect, ist mir doch jüngst glatt ein Kaufangebot in die Hände gekommen: 0,40 Euro je Anteil. Ein super Angebot! Dann ist man die Depotleiche endlich los. Oder etwa doch nicht?

Für einen leidgeplagten Anleger klingt so ein Kaufangebot erst einmal verlockend. Schaut man allerdings etwas tiefer in die Materie, kann ich vor einer Annahme des Kaufangebots der CAUSA Verwaltungs GmbH aus München, das übrigens bis 15. März 15. April befristet ist, nur warnen.

Doch bitte, macht Euch Euer eigenes Bild: ich bin kein Anlageberater und vertrete hier nur meine persönliche Meinung!

SEB ImmoInvest: Fonds-Fakten

Schauen wir uns doch einmal die Fakten zu dem Fonds an:

• Der SEB ImmoInvest befindet sich seit 7. Mai 2012 in der Liquidation. Seit Mai 2017 hat nun final die Depotbank, CACEIS die Aufgabe, die restlichen, im Sondervermögen verbliebenen Vermögensgegenstände (eigentlich) innerhalb von drei Jahren zu veräußern.
• CACEIS hat hierzu die Savills Fund Management GmbH, also die Gesellschaft, die bereits vorher mit der Liquidation beschäftigt war, mit der operativen Durchführung von Teilaufgaben beauftragt.
• Der Fonds hat mittlerweile die letzten beiden Immobilien in seinem Bestand verkaufen können, so dass nun alle 135 Objekte in 18 Ländern veräußert sind.
• Aktuell hält der Fonds noch fünf Gesellschaften, die solange bestehen bleiben, bis sämtliche Gewährleistungspflichten aus den zugehörigen Immobilienverkäufen abgelaufen sind.
• Bis der Fonds final aufgelöst werden kann, wird es von daher noch einige Jahre dauern, da er auch nach dem Abverkauf aller Objekte ausreichend Liquidität vorhalten muss, um sämtliche Kosten und potenzielle Verpflichtungen bedienen zu können.
• Der NAV (Net Asset Value – Nettoinventarwert) beträgt derzeit lt. der Savills-Website 1,50 Euro.
• Laut Pressemeldung vom 5. Januar 2021 hält der Fonds rund 215 Mio. Euro Liquidität als Rücklagen für Steuerrisiken und zu einem geringeren Teil für Risiken aus Objektverkäufen sowie aus bestehenden oder zukünftigen operativen Verbindlichkeiten.
• Demgegenüber beträgt das Fondsvermögen ca. 175,7 Mio., und die Verbindlichkeiten 37,9 Mio. Euro (lt. Fonds-Datenblatt vom 31. Januar 2021).

Das höchste noch verbliebene Risiko bestand im Verkauf der letzten beiden Bestandsimmobilien (Volme Galerie und Stadtfenster, beide in Hagen), die leider auch nur unter den zuletzt festgestellten Verkehrswerten veräußert werden konnten.

Wenn wir also davon ausgehen, dass Savills und CACEIS ihren Pflichten ordnungsgemäßer Buchführung nachkommen und eventuelle Verpflichtungen halbwegs eingepreist sind, besteht kein Grund, das Kaufangebot anzunehmen und seine Anteile am SEB ImmoInvest mit einem derart hohen Abschlag von 1,10 Euro pro Anteil, mithin also 73 Prozent, abzugeben. Voraussetzung natürlich, man kann noch das ein oder andere Jährchen bis zur finalen Auflösung warten …

In Abwicklung befindliche Immobilienfonds kaufen?

Übrigens: Gehandelt wird der Fonds derzeit mit 1,18 EUR (Stand 3. März 2021), also wie alle in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds mit einem Abschlag zum NAV. Da liegt es nahe, Fondanteile zu kaufen, und dann von den restlichen Ausschüttungen zu leben. Natürlich immer unter der Annahme, dass der NAV letztlich realistisch, wenn nicht gar eher konservativ ermittelt wurde. Insbesondere wenn der jeweilige Fonds gar keine Immobilien mehr im Bestand hat, sollte sich das Risiko in Grenzen halten. So macht es z.B. die CS Realwerte Aktiengesellschaft.
Eine schöne Übersicht zu deren Positionen findet sich hier.
Falls man sich dies ebenfalls zum Geschäftsmodell machen wollte, gibt es aber wohl geeignetere Immobilienfonds als den SEB ImmoInvest, was sich an den Kennzahlen dieser Übersicht unschwer ablesen lässt.

Übrigens, in den Jahren 2010 bis 2015 mussten 18 einst offene Immobilien-Publikumsfonds in die Abwicklung gehen. Einen schönen Überblick, wie weit die Abwicklung der Fonds jeweils gediegen ist, findet Ihr bei FONDS professionell.

Update 4. März 2021: Ich habe den Hinweis auf das Kaufangebot seitens der comdirect jetzt noch ein zweites Mal bekommen, dieses Mal ist die Frist der 15. April 2021.

Lohnt die Anlage in aktuelle Immobilienfonds?

Immobilienfonds in Abwicklung sind das eine. Aktuelle Immobilienfonds genießen davon abgesehen immer noch (oder besser: mittlerweile wieder) ein hohes Ansehen bei den risikoaversen deutschen Sparern. Man sollte sich aber darüber bewusst sein, dass die Rendite nicht mit einer Anlage in Aktien oder Aktienfonds mithalten kann. Aktuell sank, wie FONDS professionell schreibt, die durchschnittliche jährliche Rendite offener Immobilienfonds von 2,9 auf 2,3 Prozent, während z.B. deutsche Staatsanleihen mit -0,6 Prozent auf dem Vorjahresniveau des Vorjahres verharrten. Dadurch nahm die Renditedifferenz, die Ratingagentur Scope nennt sie „Premium“, von 3,5 auf 2,9 Prozentpunkte ab. In Zeiten, in denen die Betreiber von Hotels und Shopping-Centern über Mietpreissenkungen verhandeln, darf man davon ausgehen, dass die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds weiter zurückgehen wird, wie auch Scope prognostiziert.

Bild von Valentin J-W auf Pixabay