Risikominimierung bei Immobilien Crowdinvestments

Letzte Aktualisierung: 15.04.2021.

Wie erkennt man eigentlich seriöse Immobilien Crowdinvestment Plattformen und Anbieter? Und gibt es Möglichkeiten der Risikominimierung, um sich vor Ausfällen zu schützen? Immobilien Crowdinvestments sind sehr risikoreiche Geldanlagen und eine hundertprozentige Sicherheit vor einem Totalausfall gibt es hier nicht. Wie unser Gastautor Slingsby von Investby.Immo, dem Portal für Renditeimmobilien und Crowdinvesting aufzeigt, kann man sich aber vor einem Investment gut informieren:

die Seriosität der Plattform einschätzen,
die Seriosität sowie die Solvenz des Anbieters prüfen,
die Risiken des Finanzierungsinstruments kennen und bewusst auswählen,
ein vielversprechendes Immobilienprojekt aussuchen,
sowie sich eine gute Diversifikation überlegen.

Dieser Artikel fokussiert sich auf die allerersten Schritte und zeigt eine Möglichkeit auf, wie man seriöse Plattformen sowie solvente Projektanbieter finden kann.

Da die Immobilien Crowdinvestment Plattform die Schnittstelle zum Projektanbieter ist, schaue ich mir die Plattform als erstes an.

Das erwartet Dich hier ...

Wie erkennt man seriöse Immobilien Crowdinvestment Plattformen?

Seit Menschengedenken gibt es seriöse Firmen, mit denen man gerne Geschäfte macht und solche, die sich ein Beispiel daran nehmen sollten. Schlangenölverkäufer existieren in allen Branchen und natürlich auch bei Crowdinvestment Anbietern und Plattformen. Zum Glück haben wir mittlerweile das Internet und können so die Seriosität besser einschätzen. Im Folgenden stelle ich meine eigene Vorgehensweise vor, die als Anregung gedacht ist.

Rechtssicherheit der Plattform

Als erstes schaue ich mir die Internetseite der Plattform an und frage mich, ob rechtliche Vorgaben eingehalten wurden. In Deutschland ist beispielsweise ein Impressum mit bestimmten Angaben Pflicht. Crowdinvestment Plattformen müssen je nach Geschäftsmodell zudem noch bestimmte Auflagen wie z.B. die Prospektpflicht erfüllen und können gegebenenfalls eine Erlaubnis der BaFin benötigen (Quelle: BaFin – Crowdinvesting). Falls Erlaubnispflichten vorliegen, findet man die entsprechenden Angaben im Impressum. Wenn die Plattform auch noch ein Finanzanlagevermittler ist, findet sich im Impressum die Vermittlerregisternummer unter der man sie im Vermittlerregister nachschlagen und überprüfen kann, ob die Nummer echt ist.

Echtheit der Daten

Viele Crowdinvestment Plattformen sind Kapitalgesellschaften, die im Handelsregister eingetragen sind und ihre Finanzberichte veröffentlichen müssen. Da im Impressum die Angabe der Handelsregisternummer sowie des zuständigen Amtsgerichts Pflicht ist, schaue ich auch kurz noch ins Handelsregister, um die Echtheit der Angaben zu überprüfen.

Warum schaue ich mir die Rechtssicherheit der Internetseite und die Echtheit der Daten an? Finanzielle Transaktionen sind mit viel Papierkram und Sorgfalt verbunden. Wenn die Plattform es schon nicht schafft ihre eigene Internetseite rechtssicher zu machen, bekomme ich Zweifel an der Organisiertheit und Kompetenz des Unternehmens. Zwei Eigenschaften, die meines Erachtens insbesondere notwendig sind, um passende Anbieter von Immobilienprojekten auszuwählen. Da Zweifel ein schlechter Begleiter beim Investieren ist, fliegt so eine Plattform bei mir somit schon in der Vorrunde raus. Natürlich kann es sein, dass die Firma nur unorganisiert ist und trotzdem seriös. Sind jedoch die Daten im Impressum falsch und es existiert z.B. kein Handelsregistereintrag, hat man es entweder mit einem abmahnfähigen Tippfehler oder Betrügern zu tun.

In was genau investiert man eigentlich beim Immobilien Crowdinvestment?

Beim Immobilien Crowdinvesting geht es um die Finanzierung eines Immobilienprojekts mithilfe der Crowd. Das heißt im Wesentlichen, dass eine Firma z.B. einen Neubau oder eine Sanierung eines Bestandsobjekt durchführen möchte und dafür Geld benötigt. Teile des benötigten Kapitals werden dann von Privatinvestoren eingesammelt, daher der Name Crowdinvesting, bzw. Schwarmfinanzierung. Diese Finanzierung kann nun unterschiedliche Formen annehmen. Man findet sehr häufig Nachrangdarlehen oder Anleihen vor, die den Privatinvestor mit Zinsen für das geliehene Geld belohnen. Bei manchen Modellen werden Anteile der Firma ausgegeben, die die Immobilien besitzt, sodass der Privatinvestor direkt am Gewinn beteiligt ist. Seltener findet man eine direkte Beteiligung an der Immobilie, bei der sogar ein Grundbucheintrag stattfindet und der Privatinvestor direkt an den Mieteinnahmen beteiligt wird. Im folgenden möchte ich mich auf das häufig vorkommende Nachrangdarlehen konzentrieren, da es eines der höchsten Ausfallrisiken mit sich bringt. Hier kann es sogar passieren, dass die Zins- und Tilgungszahlungen ausgesetzt werden, wenn die Immobiliengesellschaft in wirtschaftliche Schwierigkeiten gerät.

Finanzierungsmöglichkeiten für Unternehmen

Die Crowdinvesting Plattform trifft nun eine Vorauswahl an Unternehmen, wie z.B. Bauträgern, die wiederum Teile ihrer Projekte über die Crowd finanzieren. Als Unternehmen hat man verschiedene Quellen, aus denen man sein Kapital zum Wirtschaften beziehen kann:

Eigenkapital, das z.B. von den Gesellschaftern in die Firma gebracht wurde oder durch Gewinne erwirtschaftet wurde,
Fremdkapital, das sich das Unternehmen z.B. bei einer Bank geliehen hat.

Der Betriebswirt spricht hier von der Mittelherkunft oder den Passiva in der Bilanz: es geht somit um die Frage wo das Geld herkommt, mit dem die Firma wirtschaftet. Beim Crowdinvesting in der Form eines Nachrangdarlehens stellen Privatanleger ihr Geld zur Verfügung, das für den Projektanbieter die Funktion von Eigenkapital erfüllt. Dieses Kapital wird auch als Mezzanine-Kapital bezeichnet, da es eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellt. Das Interessante für den Anleger ist nun, dass dieses Mezzanine-Kapital bei einer Insolvenz des Unternehmens zwar vorrangig vor dem Eigenkapital bedient wird, aber leider nachrangig nach dem Fremdkapital. Das heißt konkret: geht der Projektanbieter pleite, bezahlt der Insolvenzverwalter mit den verbleibenden Vermögenswerten des Unternehmens als erstes die Schulden bei der Bank sowie die Verbindlichkeiten gegenüber vorrangigen Gläubigern wie z.B. Handwerkern oder Lieferanten. Häufig bleibt dann nichts mehr übrig und die Privatanleger gehen leer aus. Das ist das Totalverlustrisiko bei Crowdinvestments mit qualifiziertem Nachrangdarlehen.

Der Privatanleger investiert somit nicht direkt in eine Immobilie, sondern gibt einem Unternehmen Geld, das versucht ein Immobilienprojekt zum Erfolg zu führen. Um das Totalverlustrisiko zu reduzieren, sollte man also in einen Projektanbieter investieren, der finanziell stabil aufgestellt ist und am besten bereits einen guten positiven Trackrecord aufweist.

Wer steht hinter dem Immobilienprojekt?

Die Frage nach der Solvenz der projektanbietenden Firma ist somit von essentieller Bedeutung. Im Grunde ist die Überprüfung dieser Firma nichts anderes als die Fundamentalanalyse beim Aktieninvestment: ich schaue mir die Finanzreports inklusive diverser Kennzahlen an und frage mich, wie weit das Unternehmen wohl mit den angegebenen Werten kommen mag. Die Schwierigkeit beim Crowdinvesting im Gegensatz zur Fundamentalanalyse bei Aktien liegt jedoch darin, dass gerne neue Firmen in Form von Tochterunternehmen für einzelne Immobilienprojekte gegründet werden. Das hat einen simplen Grund: wenn das Immobilienprojekt schief geht, kann sich der Insolvenzverwalter nur an den Assets der Tochtergesellschaft bedienen, nicht jedoch an den Assets der Muttergesellschaft (Quelle: Tochtergesellschaft und Ausgründung Konzernrecht einfach erklärt). Diese Holding Struktur hat noch weitere Vorteile für die Gesellschafter der Muttergesellschaft: unter bestimmten Umständen sind die erwirtschafteten Gewinne der Tochtergesellschaft, die an die Muttergesellschaft als Dividende ausgezahlt werden, zu 95% steuerfrei gemäß § 8b Absatz 1 KStG in Verbindung mit Absatz 5 KStG (Quelle: Juhn Fachwissen). Der Privatanleger hingegen zahlt natürlich Steuern auf seine Zinsen aus Crowdinvestments.

Muttergesellschaft des Projektanbieters

Zur Einschätzung des Crowdinvestments ist es somit eine gute Idee, sich die Muttergesellschaft anzuschauen und vor allem die bisherige Erfolgsquote bei solchen Immobilienprojekten. Zudem überlebt die Tochtergesellschaft oftmals nicht, wenn die Muttergesellschaft pleite geht.

Um die Finanzlage der Firma zu verstehen, überprüfe ich an dieser Stelle, welche Veröffentlichungen ich im Bundesanzeiger vorfinde. Wenn ich Glück habe, gibt es schon einige Jahresabschlüsse, die ich mithilfe einer Bilanzanalyse auswerten kann.

Dynamischer Verschuldungsgrad

Da wir dem Unternehmen Geld zum Wirtschaften geben wollen, finde ich insbesondere den dynamischen Verschuldungsgrad interessant. Dazu teilt man das Fremdkapital (auf der Passivseite in der Bilanz) durch den Cashflow (bei handelsrechtlichen Konzernabschlüssen ist die Kapitalflussrechnung Pflicht, Quelle: Haufe). Diese theoretische Kennzahl sagt aus, wie viele Jahre das Unternehmen bei gleichbleibendem aktuellen Cashflow wohl brauchen würde, um seine aktuellen Schulden zu tilgen. Man findet hier äußerst unterschiedliche Werte: finanziell sehr solide aufgestellte Unternehmen, die ihre Schulden in weniger als drei Jahren abbezahlen könnten. Oder auch Firmen mit negativem Cashflow, die somit ihre Schulden auf absehbare Zeit nicht abbezahlen könnten. Eine Kennzahl alleine reicht natürlich nicht, um das Unternehmen zu bewerten. Auch das Marktumfeld und Wachstumspotential spielen eine Rolle: wie entwickelt sich die Holding Gesellschaft im Immobilienmarkt?

Diese Analysen mögen recht aufwendig erscheinen und es bleibt natürlich jedem selbst überlassen, wie viel Zeit er investieren möchte. Ich persönlich mache das sehr gerne und finde es äußerst interessant, wie unterschiedlich Unternehmen mit ihren finanziellen Ressourcen wirtschaften. Aus diesen Daten lässt sich nicht nur die Solvenz, sondern in gewisser Weise auch die Denkweise der Unternehmensführung ablesen. Hat man es mit Unternehmern zu tun, die auf einen langfristigen Unternehmenserfolg aus sind und unter anderem eine hohe Eigenkapitalquote sowie einen niedrigen dynamischen Verschuldungsgrad aufweisen? Oder sieht man gar ein Beispiel von Turbokapitalismus, bei dem die kurzfristige Profitmaximierung an oberster Stelle steht? Wenn man sich die Finanzlage der Muttergesellschaft angesehen hat, weiß man natürlich keine operativen Finanzdetails über die Tochtergesellschaft, die das eigentliche Immobilienprojekt verwaltet. Aber man bekommt einen Einblick in die Art und Weise, wie das Unternehmen geführt wird und ich denke, es liegt nahe bei der Tochtergesellschaft zumindest eine ähnliche Kultur zu vermuten.

Das Fazit des Gastautors

Das Totalverlustrisiko bei Immobilien Crowdinvestments lässt sich meines Erachtens durch gute Recherche reduzieren. Als ersten Schritt zur Vorselektion habe ich in diesem Artikel eine mögliche Vorgehensweise für das Aussortieren von unseriös und finanziell schlecht aufgestellt erscheinenden Anbietern vorgestellt. Die Wahl des Finanzierungsinstruments spielt ebenfalls eine große Rolle bei der Risikoeinschätzung, da z.B. die häufig verwendeten Nachrangdarlehen für Privatinvestoren naturgemäß das größte Ausfallrisiko mit sich bringen. Weitere Auswahlkriterien sind dann noch die Laufzeit des Projekts sowie die Art des Immobilienprojektes. Zur weiteren Reduktion des Risikos kann eine möglichst breite Streuung über verschiedene Plattformen, Projektanbieter sowie Immobilienprojektarten, auch in verschiedenen Ländern, sinnvoll sein. Bei einem eher statistischen Ansatz dieser Diversifikation ist die Gewichtung der einzelnen Projekte wichtig und man sollte das Klumpenrisiko im Auge behalten.

Meines Erachtens nach sollten Crowdinvestments aufgrund des hohen Risikos höchstens als kleine Beimischung im eigenen Portfolio vorhanden sein. Man sollte auf das Geld nicht angewiesen sein und Verluste sportlich sehen. Im Zweifel hat man in jedem Fall seinen Analysemuskel für Investitionen gestärkt.

Über Investby.Immo

Wir sind selbst private Kapitalanleger, die unter anderem den Immobilienmarkt zum Vermögensaufbau nutzen. Auf unserem jungen Portal Investby.Immo bauen wir die Tools, die wir uns als Immobilieninvestoren immer gewünscht haben. Neben einer Immobilien- sowie Crowdinvestmentsuche, die die Nettomietrendite sowie den Cashflow als Suchparameter beinhaltet, bieten wir kostenlose Investmentrechner und entwickeln gerade unser neues Lieblingstool: den Investmentanalyzer für Renditeimmobilien. Einen Blog haben wir natürlich auch.

Beitragsbild von Lance Armstrong auf Unsplash, Logo von Investby.Immo