Geänderte Besteuerung der Ausschüttungen bei Immobilienfonds i.L.

Letzte Aktualisierung: 09.08.2021.

Ja, ich gehöre weiterhin zu den bedauernswerten Zeitgenossen, die noch Anteile eines in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds halten. Bei mir ist es jetzt noch einzig und allein der frühere Anlegerliebling SEB ImmoInvest. Mittlerweile hat sich der Fonds aller Immobilien entledigt, und wird nur noch abgewickelt. Bei den jetzt noch zu erwartenden Ausschüttungen handelt es sich daher um Substanzausschüttungen, mithin also Kapitalrückzahlungen. Diese sind steuerfrei … ja, ähem, eigentlich!

Doch tauchen wir einmal tiefer in die Materie ein. In den Jahren 2010 bis 2015 mussten als Spätfolge der Finanzkrise insgesamt 18 (!) einst offene Immobilien-Publikumsfonds in die Abwicklung gehen. Einen schönen Überblick, wie weit die Abwicklung der Fonds jeweils gediegen ist, findet Ihr u.a. bei FONDS professionell.

Die Hintergründe

Details zum SEB ImmoInvest P, WKN 980230, hatte ich zuletzt im Rahmen eines Blogbeitrag im März 2021, aufgrund eines mir vorliegenden Kaufangebots, erläutert. Der Fonds befindet sich seit Mai 2012 in der Liquidation. Seit Mai 2017 hatte die Depotbank, CACEIS, die Aufgabe, die restlichen, im Sondervermögen verbliebenen Vermögensgegenstände (eigentlich) innerhalb von drei Jahren zu veräußern. Wie die mit der Liquidation beauftragte Fondsgesellschaft Savills Investment Management in einer Pressemeldung vom 09.06.2021 berichtet, hält der SEB ImmoInvest keine Immobilien mehr, aber aktuell noch vier Gesellschaften. Diese bleiben solange bestehen, bis sämtliche Gewährleistungspflichten aus den zugehörigen Immobilienverkäufen abgelaufen sind.

Bis der Fonds final aufgelöst werden kann, wird es somit noch einige Jahre dauern, da auch nach dem Abverkauf aller Objekte Liquidität vorgehalten werden muss, um sämtliche Kosten und potenzielle Verpflichtungen bedienen zu können.

Nicht schön, derartig lange auf die vollständige Rückzahlung aller Gelder warten zu müssen. So mancher, insbesondere ältere Anleger, hatte damals in den 90er und 00er Jahren womöglich große Teile seiner Altersvorsorge auf den SEB ImmoInvest aufgebaut. Ich bin mir nicht sicher, dass alle diese Anleger die finale Auflösung des Fonds wirklich noch erleben werden …

Besteuerung von Kapitalrückzahlungen?

Zuletzt wurden nun mit Valuta 1. Juli 2021 0,15 EUR pro Anteil ausgeschüttet. Somit beträgt der aktuelle NAV (Net Asset Value – Nettoinventarwert) des SEB ImmoInvest (Stand 08/2021) lt. der Savills-Website noch 1,39 EUR. Mit anderen Worten: für die kommenden paar Jahre warten noch 1,39 EUR auf die Rückzahlung an die Anleger.

Tja, und meine Depotbank, in diesem Fall, die comdirect, hat von der Ausschüttung in 2021 die bekannten 25% + X Abgeltungsteuer einbehalten. Nicht einmal von einer Teilfreistellung ist etwas zu sehen. Wie kann das sein? Schließlich freue ich mich doch, zur Begrenzung meiner erlittenen Verluste, über jeden Cent Kapitalrückzahlung. Hatte ich doch bereits zu Beginn der 00er Jahre angefangen, in den SEB ImmoInvest zu investieren. Und jetzt zahle ich also Steuern für ein verlustbehaftetes Investment, dass gerade liquidiert wird?!

„Schuld“ ist, natürlich, der Gesetzgeber

Nun, seit dem Jahr 2018 (siehe Investmentsteuergesetz – InvStG) werden die Ausschüttungen von in Liquidation befindlichen Investmentfonds im laufenden Geschäftsjahr erst einmal „steuerlich begutachtet“. Erst am Anfang des Folgejahres darf die Bank dann aufgrund gesetzlicher Bestimmungen eine Berechnung des steuerfreien Anteils vornehmen und ggf. wieder Kapitalertragsteuer samt Soli und Kirchensteuer erstatten.

So weit, so gut. Es sollte aber noch schlimmer kommen: Zwar gilt diese Vorgehensweise vom Grundsatz her auch weiterhin. Der Gesetzgeber hat sich aber für Ausschüttungen ab Anfang 2020 eine umfassende Verkomplizierung der Berechnung des steuerfreien Anteils der Ausschüttungen ausgedacht.

Jedenfalls: mit einer Steuerrückerstattung für die Ausschüttung in 2021 ist zwar ebenfalls zu rechnen, aber erst später, im Laufe des Jahres 2022 …

(Neu-)Regelung des § 17 InvStG

Geregelt wir die Besteuerung durch §17 des Investmentsteuergesetzes (InvStG). Gemäß der Neuregelung durch das Jahressteuergesetz 2019 gelten Ausschüttungen eines Kalenderjahres nur insoweit als steuerfreie Kapitalrückzahlung, wie der letzte in diesem Kalenderjahr festgesetzte Rücknahmepreis die „fortgeführten Anschaffungskosten“ unterschreitet. Dieses Vorgehen findet erstmalig im Jahr 2021 für das Steuerjahr 2020 Anwendung und unterscheidet sich erheblich von der Abwicklung vergangener Jahre …

Die genaue Berechnung ist kompliziert, da die zuständige Depotbank hierzu erst einmal alle vorherigen Abrechnungen berücksichtigen muss. Nur so als Beispiel: bei mir sind das 56 (!) Abrechnungen seit 2001.

Zur Ermittlung der „fortgeführten Anschaffungskosten“ sind die tatsächlichen Anschaffungskosten oder, bei „bestandsgeschützten Alt-Anteilen“ (also vor 2009 erworbenen Investmentanteilen), die fiktiven Anschaffungskosten, um die steuerfreien Kapitalrückzahlungen zu mindern. Bei betrieblichen Anlegern sind zusätzlich auch noch Teilwertabschreibungen und Teilwertzuschreibungen zu beachten.

Sehr pointiert beschreibt den ganzen Kuddelmuddel etwa die CS Realwerte Aktiengesellschaft:

Heimlich, still und leise hatte der Gesetzgeber zum 01.01.2020 den § 17 InvStG dann ein weiteres Mal verschärft. Neuerdings wird zu Unrecht einbehaltene KESt nicht mehr in jedem Fall erstattet. Vielmehr wird anhand der Einstandskurse geprüft, ob der Anleger nach Abschluß der Abwicklung eines Fonds am Ende vielleicht einen Gewinn erzielen könnte, und auf diesen nur möglicher Weise und wenn überhaupt erst in ein paar Jahren zu realisierenden Gewinn wird die Kapitalertragsteuer gleich einmal heute einbehalten und bei der §-17-InvStG-Korrektur am Jahresbeginn gekürzt. Um das richtig zu berechnen muß sich eine Bank also neuerdings jeden einzelnen Kaufkurs anschauen.

http://csrealwerte.de/ruhig-auch-mal-loben/

Als ich erstmals von der Gesetzesänderung las, hatte ich die Befürchtung, dass die Anleger nicht nur vorab besteuert werden, sondern im Rahmen der Steuererklärung die Steuerfreiheit der Ausschüttung selbst beweisen müssen. So schrieb etwa CACEIS, die Depotbank des SEB ImmoInvest:

Bei Fragen, ob Ausschüttungen aus dem Investmentfonds SEB ImmoInvest als steuerfreie Kapitalrückzahlung zu klassifizieren sind oder zur Ermittlung Ihrer fortgeführten Anschaffungskosten, wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Glücklicherweise übernimmt einem aber weiterhin die (deutsche) Depotbank die entsprechende Arbeit! Bei dem ein oder anderen Neobroker hätte ich da allerdings meine Zweifel …

Warum das ganze Brimborium?

Meist sind die aktuellen Rücknahmepreise von in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds höher als die Kurse, zu denen die Anteile an der Börse gehandelt werden. Da liegt es nahe, noch Fondsanteile zu kaufen, um dann von dem zu erwartenden, höheren Liquidationserlös zu profitieren. Das Risiko geht dabei gegen Null, insbesondere dann, wenn sich gar keine Immobilien mehr im Bestand befinden. Ziel des Gesetzgebers war es daher, eine derartige „Leichenfledderei“ nicht auch noch steuerlich zu begünstigen.

Allerdings, die Komplexität der Berechnung führt dazu, dass auch die Jahressteuerbescheinigung der Depotkunden mit Immobilienfonds i.L. erst mit entsprechener Verzögerung übermittelt werden kann. Aber immerhin, bei der comdirect gehe ich zumindest davon aus, dass sie grundsätzlich in der Lage dazu ist, diese Berechnungen durchzuführen. Obwohl mir die comdirect bereits im Mai „angedroht“ hatte, die Jahressteuerbescheinigung für 2020 erst verspätet zusenden zu können:

… Dieses Vorgehen findet erstmalig in 2021 für 2020 Anwendung und unterscheidet sich erheblich von der Abwicklung vergangener Jahre. Die Umsetzung des Verfahrens verursacht einen erhöhten Aufwand bei uns und konnte aufgrund der Komplexität noch nicht abgeschlossen werden.
Unsere Auswertung hat ergeben, dass Bestände von Ihnen ebenfalls betroffen sind. Die Neuabrechnung und ggf. Erstattung von Kapitalertragsteuer, Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer in diesem Jahr wird voraussichtlich erst im Juli stattfinden.
Da die Korrektur Einfluss auf die Zahlen in Ihrer Jahressteuerbescheinigung (JStB) haben kann, können wir die JStB 2020 erst nach der Durchführung der Berechnung des steuerfreien Anteils dieser Ausschüttungen erstellen.

Kundenanschreiben comdirect , 06.05.2021

Der letzte Stand der Dinge …

Ach ja, am 7. August 2021 ist meine Jahressteuerbescheinigung von der comdirect für 2020 endlich eingetroffen. Ich habe allerdings auch gelesen, dass die ein oder andere Depotbank da schneller ist. Gerne zitiere ich hier noch einmal die CS Realwerte Aktiengesellschaft:

Wer aber steht auf dem Siegertreppchen als die schnellste und unkomplizierteste Bank? Es ist, wie auch schon in den Jahren davor, die HypoVereinsbank. Schon am 21. Januar erfolgten da sämtliche Korrekturbuchungen an einem Tag. Einige wenige Tage später als im Jahr davor, aber angesichts der noch einmal deutlich schwierigeren Materie ganz erstaunlich fix, und mit Abstand Erster.
Und heute gleich die nächste Überraschung von der HypoVereinsbank: Die Jahressteuerbescheinigung 2020 ist in der Post (Anmerkung des Autors: das war bereits am 15. Februar 2021).

http://csrealwerte.de/ruhig-auch-mal-loben/

Auf jeden Fall freut sich sicherlich die Steuerberaterzunft über das zusätzliches Arbeitsaufkommen für die nächsten Jahre … 😉

Bild von Valentin J-W auf Pixabay