Letzte Aktualisierung: 26.08.2021.
Der in Abwicklung befindliche Immobilienfonds SEB ImmoInvest ist Stammgast in meinem Blog. Zuletzt hatte ich zur Frage der Besteuerung der Ausschüttungen geschrieben. Mit Datum 6. August wurde mir nun erneut, wie schon im März 2021, ein Kaufangebot zugetragen. Achtung: Vor einer Annahme des Angebots der CAUSA Verwaltungs GmbH, München, kann ich, wie damals schon, nur warnen!
So mancher wird wohl darüber nachdenken, sich seiner Depotleiche endlich entledigen zu können. Doch, wie gut, oder besser, wie schlecht, ist das bis Ende September befristete Angebot von 0,25 EUR pro Fondsanteil*, wirklich?
* Anmerkung: das Angebot findet Ihr im Bundesanzeiger, wenn Ihr dort die ISIN des Fonds (DE0009802306) eingebt.
Hier noch der unvermeidliche Disclaimer: ich bin kein Anlageberater und vertrete hier nur meine persönliche Meinung!
SEB ImmoInvest: aktuelle Fondsdaten
Schauen wir uns doch einmal die Fakten zum ehemals offenen Publikums-Immobilienfonds SEB ImmoInvest an:
- Der SEB ImmoInvest P, WKN: 980230, ISIN: DE0009802306, befindet sich seit Mai 2012 in der Liquidation.
- Seit Mai 2017 hat nun final die Depotbank, CACEIS die Aufgabe, die restlichen, im Sondervermögen verbliebenen Vermögensgegenstände (eigentlich) innerhalb von drei Jahren zu veräußern.
- CACEIS hat hierzu die Savills Fund Management GmbH, also die Gesellschaft, die bereits vorher mit der Liquidation beschäftigt war, mit der operativen Durchführung von Teilaufgaben beauftragt.
- Der Fonds hat mittlerweile alle 135 Immobilienobjekte in 18 Ländern verkauft.
- Aktuell hält der Fonds noch vier Gesellschaften, die solange bestehen bleiben, bis sämtliche Gewährleistungspflichten aus den zugehörigen Immobilienverkäufen abgelaufen sind.
- Bis der Fonds final aufgelöst werden kann, wird es noch einige Jahre dauern, da auch nach dem Abverkauf aller Objekte ausreichend Liquidität vorgehalten muss, um sämtliche Kosten und potenzielle Verpflichtungen bedienen zu können.
- Zuletzt wurden mit Valuta 1. Juli 2021 0,15 EUR pro Anteil ausgeschüttet, so dass der Net Asset Value (Nettoinventarwert) jetzt lt. der Savills-Website noch 1,39 EUR beträgt.
- Mit der 19. Ausschüttung seit Bekanntmachung der Liquidation summieren sich die Auszahlungen auf insgesamt 4,95 Mrd. EUR bzw. ca. 82,9 Prozent des Fondsvermögens seit Kündigung des Verwaltungsmandats im Mai 2012.
- Die Anzahl der Anteile beläuft sich auf 116.559.401 Stück.
- Das restliche Fondsvermögen des SEB ImmoInvest beträgt nach der Ausschüttung vom 1. Juli 2021 ca. 162 Mio. EUR.
- Die Bruttoliquidität lag am 31. März 2021 bei 102,8 Mio. EUR. Zum 1. Juli wurden nun 17,5 Mio. EUR ausgezahlt, so dass schätzungsweise noch 85,3 Mio. EUR Liquidität übrig sind. Der Liquiditätsanteil (der im übrigen in täglich fälligen Bankguthaben und einem Ein-Jahres-Termingeld angelegt ist) beträgt somit ca. 52,6 Prozent.
82 Prozent Abschlag auf den aktuellen Anteilswert
Wenn wir also weiterhin davon ausgehen, dass Savills und CACEIS ihren Pflichten ordnungsgemäßer Buchführung nachkommen und eventuelle Verpflichtungen halbwegs eingepreist sind, besteht absolut kein Grund, das Kaufangebot anzunehmen und seine Anteile am SEB ImmoInvest mit einem Abschlag von 82 Prozent abzugeben (NAV von 1,39 EUR vs. 0,25 EUR Kaufangebot = 1,14 EUR Abschlag pro Anteil).
Selbst wenn man von einem Negativszenario ausgeht, bei dem unerwartete Gewährleistungspflichten den Wert der vier restlichen Gesellschaften vollständig aufzehren und lediglich die liquiden Mittel ausgeschüttet werden können, wären das immer noch ca. 0,73 EUR pro Anteil.
Mein Resümee daher: abwarten und Tee trinken! Voraussetzung natürlich, man kann noch das ein oder andere Jährchen bis zur finalen Auflösung warten … Falls man dies nicht (mehr) kann, dann verkauft man seine Anteile eben, weitaus lohnenswerter, einfach an der Börse!
Lohnt es sich, Immobilienfonds i.L. an der Börse zu kaufen?
Gehandelt wird der Fonds derzeit, je nach Börse, um die 1,04 EUR (Stand: 10.08.2021), also wie alle in Abwicklung befindlichen Immobilienfonds mit einem Abschlag zum NAV. Da liegt es nahe, Fondanteile zu kaufen, und dann von den restlichen Ausschüttungen zu leben. Natürlich immer unter der Annahme, dass der NAV letztlich realistisch, wenn nicht gar eher konservativ ermittelt wurde. Insbesondere wenn der jeweilige Fonds gar keine Immobilien mehr im Bestand hat, sollte sich das Risiko in Grenzen halten. So macht es z.B. die CS Realwerte Aktiengesellschaft. Eine aktuelle Übersicht zu deren Bestandspositionen findet Ihr hier.
Falls man sich dies ebenfalls zum Geschäftsmodell machen wollte, gibt es aber wohl geeignetere Immobilienfonds als den SEB ImmoInvest, was sich an den Kennzahlen dieser Übersicht unschwer ablesen lässt.
Halbseidene Kaufangebote sind leider nicht selten
Weil es auch auf das Angebot an die Anteilseigner des SEB ImmoInvest so gut passt, zitiere ich an dieser Stelle gerne die CS Realwerte Aktiengesellschaft, die jüngst selbst Opfer eines solchen Angebots an die eigenen Aktionäre wurde …
… Die in dieser Beziehung leider unerträglich dummen gesetzlichen Vorschriften verpflichten alle Depotbanken, solche im Bundesanzeiger praktisch für umme veröffentlichten freiwilligen Kaufangebote ungeprüft an ihre Depotkunden weiterzuleiten – Kosten dabei auch noch zu Lasten des Aktionärs, der von solchen Bauernfängern eigentlich gar nichts hören möchte. Es ist frech, dreist – aber leider nicht illegal …
http://csrealwerte.de/nepper-schlepper-bauernfaenger/
Tja, dem bleibt nichts hinzuzufügen!
Wo bleibt die versprochene Auszahlung?
Apropos „halbseidene Angebote“ – am 25. Oktober 2021 hat mich doch glatt ein Anleger kontaktiert, der für seine 116 Anteile auf das Angebot der CAUSA Verwaltungs GmbH, München*, eingegangen ist. Das gut verständliche Motiv war, dass er sich nach vielleicht 20 Jahren Anlagedauer seiner Depotleiche entledigen wollte. Nun, der Anleger hat seine Anteile bereits übertragen lassen und wartet mittlerweile seit 6 Wochen (!) auf die versprochene Auszahlung. Hoch lebe die moderne Technik: Kontakt mit der CAUSA Verwaltungs GmbH sei ausschließlich per Fax möglich …!
Wenn Ihr auch schon Probleme mit derartigen Kaufangeboten hattet, sei es nun von der CAUSA Verwaltungs GmbH oder anderen Unternehmen, freue ich mich sehr über einen entsprechenden Kommentar hier im Beitrag!
An dieser Stelle auch noch einmal die explizite Warnung: es besteht absolut kein Grund, derartige Kaufangebote anzunehmen und seine Anteile am offenen Immobilienfonds auch mit einem Abschlag von 80 Prozent und mehr Prozent anzunehmen!
* Es scheint aktuell auch ein Unternehmen gleichen Namens in Wiesbaden zu geben.
Bild von Roland Schwerdhöfer auf Pixabay